揭秘房产税计算全攻略

房产税如何计算

房产税作为一种重要的地方税种，对于调节房地产市场、增加地方财政收入具有重要意义。然而，对于很多房产所有者来说，如何准确计算房产税仍然是一个较为复杂的问题。本文将从房产税的基本定义、计算依据、计算方法以及特殊情况下的计算等多个方面，详细介绍房产税的计算方式，帮助读者全面了解和掌握这一知识点。

一、房产税的基本定义

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。它属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋这一不动产。房产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的单位和个人，包括国家机关、人民团体、军队、全民所有制单位、集体所有制单位、外商投资企业、外国企业、其他企业和组织、私营企业和个人等。

二、房产税的计算依据

房产税的计算依据主要分为两种：从价计征和从租计征。

1. 从价计征

从价计征是指按照房产的原值减去一定比例后的余值作为计税依据。具体来说，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿中“固定资产”科目中记载的房屋原价。对于经营自用的房屋，是以房产的原值一次性减除10%至30%后的余值来作为计税依据的。这个扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。

2. 从租计征

从租计征是指按照房产的租金收入作为计税依据。如果房产出租，那么就需要以房产租金收入为房产税的计税依据。对于个人出租住房，若用于居住，可以享受较低的税率。

三、房产税的计算方法

根据计算依据的不同，房产税的计算方法也有所不同。

1. 从价计征的计算方法

从价计征的计算公式为：应纳税额 = 房产原值 × (1 - 减除比例) × 1.2%。其中，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿中“固定资产”科目中记载的房屋原价；减除比例由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定，一般为10%至30%；年税率为1.2%。

例如，某房产的原值为100万元，扣除比例为20%，则计税余值为80万元（100万元 × (1 - 20%)）。那么，该房产应缴纳的房产税为0.96万元（80万元 × 1.2%）。

2. 从租计征的计算方法

从租计征的计算公式为：应纳税额 = 租金收入 × 12%。如果房产用于出租，那么就需要按照租金收入来计算房产税。对于个人出租住房，若用于居住，可以享受较低的税率，一般为4%。

例如，某房产的租金收入为1万元/月，则年租金收入为12万元。那么，该房产应缴纳的房产税为1.44万元（12万元 × 12%），如果是个人出租住房用于居住，则税率为4%，应缴纳的房产税为0.48万元（12万元 × 4%）。

四、特殊情况下的房产税计算

在房产税的计算过程中，还有一些特殊情况需要注意。

1. 新建房屋的房产税计算

对于自行新建或委托施工企业建设的房屋，房产税一般从建成之次月起开始征收。如果房屋已经交付使用，但尚未办理竣工决算，则需要先按照估计价值计算房产税，待办理竣工决算后再进行调整。

2. 融资租赁房屋的房产税计算

融资租赁房屋的情况比较特殊，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的租金内涵不同。因此，在计征房产税时，应以房产余值计算征收。

3. 投资联营房屋的房产税计算

对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的情况，应按房产余值作为计税依据计征房产税。而对于收取固定收入的情况，则应由出租方按租金收入计缴房产税。

4. 个人住房的房产税计算

对于个人拥有的住房，目前很多地区还没有开征房产税。但是，在一些试点地区，个人住房的房产税已经开始征收。具体征收标准和方法因地区而异，一般根据房屋的评估价值或面积来计算。

五、房产税缴纳时间

房产税的缴纳时间一般从房产用于生产经营之月起开始计算。对于自行新建或委托施工企业建设的房屋，则分别从建成之次月和验收手续办理完成之次月起开始征收房产税。如果纳税人未按照规定期限缴纳房产税，则需要缴纳滞纳金。

六、总结

房产税的计算涉及多个方面，包括计算依据、计算方法以及特殊情况下的处理等。对于